Tarihi, kültürel değerleri, güneşi ve deniziyle her yıl milyonlarca turisti ağırlayan Türkiye, sahip olduğu ekonomik potansiyeli ve özel konumuyla da iş seyahatlerinin en yoğun olduğu destinasyonlardan biri. Tüm bu özellikleri Türkiye’yi, turizm yatırımlarının merkezi haline getirdi. Dünyaca ünlü otel zincirlerinin hem direkt yatırım, hem de franchise vermek için yarıştığı Türkiye’de, yerli grupların yatırımlarında da patlama var.
Dünya'da pek çok medeniyete ev sahipliği yapan Anadolu toprakları, tarihi ve kültürel değerleri kadar, denizi ve güneşiyle de önemli bir turizm destinasyonu. Bu özellikleri sayesinde Avrupa'dan Amerika'ya, Avustralya'dan Uzakdoğu'ya yılda milyonlarca turistin geldiği Türkiye, aynı zamanda iş seyahatlerinin de yoğunlaştığı bir ülke. Gerek fuarlar, gerekse ikili iş görüşmeleri nedeniyle başta İstanbul olmak üzere çeşitli şehirleri hemen her gün binlerce iş insanı ve profesyonel yönetici ziyaret ediyor. İşte turizm ve ticaretteki bu büyük potansiyel Türkiye'yi otel yatırımlarının üssü haline getirmiş durumda.
10 grubunun 2025 yılına kadar hizmete girecek tam 155 yeni projesi var
Para Dergisi'nden Kerem Köfteoğlu imzalı habere göre, ülkemizde en büyük 10 grubunun 2025 yılına kadar hizmete girecek tam 155 yeni projesi var. Yurtdışından turist kabul eden (incoming) ülkeler dikkate alındığında, seyahat endüstrisinin lokomotifi olarak kabul edilen konaklama sektöründe Türkiye'de daha çok yerli firmalar ön planda. Bu alanda hem yatırım, hem işletme hem de yönetim yerli firmaların elinde bulunuyor. Türkiye aynı zamanda, dünyanın önde gelen otel markaları tarafından da yeni otel projeleri için sıkı markaja alınmış durumda.
Nitekim Lodging Econometrics'in (LE) 2024 2. Çeyrek Avrupa Otel İnşaatı Yatırım Trend Raporu'nu incelediğimizde; Avrupa'da yeni otel projelerinin şehirlere göre dağılımında Londra 76 yatırım ile ilk sırada yer alırken, İstanbul 50 yeni otel yatırım projesiyle ikinci sırada yer alıyor. Ülke sıralamasında ise Türkiye'nin 4'üncü sırada yer aldığını görüyoruz.
Türkiye'de 2026 yılına kadar 354 yeni otel ve turizm yatırımı projesinin gerçekleşmesi bekleniyor
Yerli ve yabancı markaların yakında hizmete girecek projelerinin yanı sıra, Türkiye'de 2026 yılına kadar 354 yeni otel ve turizm yatırımı projesinin gerçekleşmesi bekleniyor. Turizm Databank Araştırmasına göre, 11 Ağustos 2024 itibariyle, Türkiye'de 2025-2026 döneminde hizmete girecek 4 ve 5 yıldızlı 100 otel bulunuyor. Böylece 12 binden fazla oda ve 27 binen fazla yatak kapasitesi daha faaliyete geçecek. Bu otellerin toplam yatırım tutarı ise 24.8 Milyar TL düzeyinde.
Hizmete girecek 354 yeni otel ve turizm projesinde ise 57 bin 55 oda ve 126 bin 407 yatak kapasitesi mevcut. Yenileme yatırımlarına ise yaklaşık 92 milyar TL'nin harcanması planlanıyor. Öte yandan yine Turizm Databank verilerine göre, 2024 yılının ilk yarısında Türkiye'de belediyeler tarafından verilen otel yapı ruhsatı sayısı yüzde 88'lik artışla 1092 adede ulaştı. En çok ruhsat alan iller Muğla, İstanbul, Balıkesir, Antalya, Trabzon ve Sakarya, ilçeler ise Bodrum, Ayvalık, Şile, Seril ve Sapanca şeklinde sıralanıyor.
10 bin yeni istihdam sağlanacak
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında ücretli çalışan sayısı 2024 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 3.4 arttı. Ücretli çalışan sayısı 2023 yılı haziran ayında 15 milyon 82 bin 853 kişi iken, bu rakam 2024 yılı haziran ayında 15 milyon 601 bin 552 kişiye çıktı. Diğer sektörlere oranla yeni istihdam imkânı yaratma imkânı daha yüksek olan turizmin, yeni açılacak otellerle birlikte yeni istihdam kapıları aralayıp, sektörde ilk etapta yaklaşık 10 bin kişiye daha iş imkânı yaratması bekleniyor.
Turizmin doğrudan, dolaylı ve uyarılmış olmak üzere üç tür istihdam meydana getirdiği kabul ediliyor. Turizmde insan faktörü ön planda olduğu için doğru devlet politikaları ile işsizlik sorununa çözüm getirecek bir sektör olarak değerlendiriliyor. Bunun yanında turizm sektörü, bir kişiye istihdam yaratmanın en az maliyetli olduğu sektör olarak da öne çıkıyor.
Ünlü zincirlerin franchise yarışı
Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın Temmuz 2024 verilerine göre, ülkemizde bakanlıktan işletme belgeli tesis sayısı 6 bin 9, yatırım belgeli işletme sayısı 731 ve daha önce belediye belgeli olarak tanımlanırken, bakanlık bünyesine alındıktan sonra basit işletme belgeli olarak tanımlanan değişik statüde toplam 14 bin 867 konaklama tesisi bulunuyor.
Ekin Grubu Araştırma biriminin hesaplamasına göre, Türkiye'de bünyesinde birden çok tesis olan 184 grup var. Faaliyette olan otellerin 159'u yerli firmaların elinde bulunuyor. Yerli grup zincirleri listesinde Dedeman 40 otel ile ilk sırada yer alıyor. Dedeman'ı 26 tesis ile Anemon Hotels, 16 tesisle Crystal Hotels, 14 tesisle Coral ve 10'ar tesisle Divan, Titanik, Kaya ve The Green Park markaları izliyor.
Türkiye'de 23 yabancı otel markasının 400 oteli bulunuyor
Sektörün lokomotifi olan konaklama alanında Türkiye, dünyanın en büyük otel gruplarının bünyelerindeki markaları getirme konusunda birbirleri ile yarıştığı bir destinasyon konumunda. Bu yarış yatırım ve işletme alanından çok, bünyelerindeki markaları kiralama (Franchise) şeklinde gerçekleşiyor. Ekin Grubu Araştırma birimine göre, Türkiye'de 23 yabancı otel markasının 400 oteli bulunuyor.
Ancak yabancı zincirler Türkiye'ye yatırıma değil, isim hakkı vermeye (franchise) geliyor. Franchise kullanan otel sahipleri, tür, sınıf, yıldız statüsüne ve markaya ciro üzerinden oda gelirlerinin yüzde 4 ila yüzde 5'i arasında değişen ödemeler yapıyor. Ödemelerin de toplamda Türkiye'deki otel sahiplerinin önüne yıllık 125 milyon Euro franchise faturası çıkardığı belirtiliyor.
"Turizm uzmanları, isim hakkı veren yabancı markaların yatırım da yapması gerektiğini söylüyor"
Turizm uzmanları, isim hakkı veren yabancı markaların yatırım da yapması gerektiğini söylüyor. Türkiye ile çalışan tur operatörlerinden konaklama alanında doğrudan yatırımı olanların son derece az olduğu da sektör yetkililerinin dikkat çektikleri bir başka nokta. TUI'nin Türkiye'de franchise işletme, kiralama dışında doğrudan yatırımı olan sadece 16 oteli var.
Rusya'daki Türk kökenli tur operatörlerinin de pazarda kendilerine ait otelleri bir elin parmaklarını geçmiyor. Uzmanlar, sektörün lokomotifi konaklama alanındaki konumunun daha iyi değerlendirilmesi gerektiği öneriyor. Konaklama kesiminin yeni sermaye ihtiyacının günden güne arttığına dikkat çeken uzmanlara göre, finansmanın karşılanabilmesi için bir 'turizm fonu' oluşturulması gerekiyor.
Tesis sayıları artıyor
Dünya ve Türkiye'deki tesis sayıları sürekli artıyor. Hotels Magazine'nin "En Büyük Zincir/Grup Oteller" listesine göre, toplam 1.560.687 oda kapasitesiyle ABD merkezli Marriott ilk sırada. Bunu 1.342.161 oda kapasitesiyle Çin merkezli Jin Jiang izliyor. 1.182.937 oda kapasitesiyle ABD merkezli Hilton ise üçüncü sırada bulunuyor.
Türkiye'de ise 5.181'i Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan işletme belgeli, 15.086'sı da daha önce belediye belgeli olarak tanımlanırken, bakanlık bünyesine alındıktan sonra basit işletme belgeli olarak tanımlanan değişik statüde toplam 20.267 konaklama tesisi var.
Öne çıkan otel projeleri
Halihazırda Türkiye'de 120 tesis işleten Wyndham Hotels yönetimi bu sayıyı 2025 yılında 150'ye, 80 otel işleten Hilton Worldwide 85'e, 75 otel işleten Accor 83'e, 50 otel işleten Marriott 69'a, 35 otel işleten Radisson Group 50'ye, 31 otel işleten IHG Hotels 37'ye, 40 otel işleten Dedeman 100'e, 26 otel işleten Anemon 34'e, 16 otel işleten TUI 18'e, 10'ar tesis işleten Titanik, Kaya, The Green Park ve Divan Grubu ise otel sayılarını 12'ye çıkarmayı planlıyor. Crystal Hotels yönetimi 2025 yılında yeni otel açmayı planlamadıklarını belirtirken, Coral Grup yönetimi ise yeni otel projelerini henüz netleştirmediklerini belirtiler.
Türkiye genelinde hizmete girmek için gün sayan yüzlerce otel projesi bulunuyor. Bunların hepsine yer vermemiz mümkün olmadığından Turizm İşletme Yatırım Dergisi ile Turizmgazetesi.com'daki bilgilerden de yararlanarak yeni otel projelerini başlıklar halinde şöyle derledik:
Reysaş GYO: Erzurum Holiday Inn Otel projesi için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan turizm yatırım belgesi aldı. Otel, 216 yatak kapasiteli olacak. Maliyeti 500 milyon lirayı bulan bu yatırımın 2026'da tamamlanması planlanıyor.
Dosso Dossi Holding: Haliç kıyısında bulunan Hilton Garden Inn otelini satın aldı. Dosso Dossi Hotels bünyesine dahil edilen tesisin 210 odası ve 7 toplantı salonu bulunuyor.
ERİAD: Eskişehir'in Kızılinler bölgesinde 27 hektarlık alanda, içinde termal konaklama tesisi ve kür merkezinin de yer alacağı proje üzerinde çalışıyor. Burası yaşam merkezi, geriatri turizmi ve sağlık hizmetleri verecek dev bir komplekse dönüştürülecek.
Atis Yapı: UNESCO Dünya Mirası statüsündeki Bursa'ya InterContinental'i getiriyor. Lüks bir otel olarak hizmet verecek olan InterContinental Bursa, 231 oda ve 462 yatak kapasiteli olacak.
Ante Holding: Ağustos ayının ikinci yarısında açtığı The Hotels Galata ile bünyesindeki otel sayısını 3'e çıkaran Ante Holding, yeni oteli Sura Consept'i de eylül ayında hizmete sokacak. Holding önümüzdeki yıllarda yurtiçi ve yurtdışında birçok yeni otel daha açmayı planlıyor.
Ennismore: Hintli iş insanı Sharan Pasricha'nın kurduğu lüks otelcilik zinciri Ennismore, Türkiye'deki ilk yatırımını yapma kararı aldı. Londra merkezli otelcilik zincirinin ilk halkası Hyde Bodrum'un, ilk lüks her şey dahil hizmeti sunan otel olacağı belirtiliyor.
Burcu Biricik: En son Kanal D ekranlarında Camdaki Kız dizisindeki rolü ile adından söz ettiren Burcu Biricik eşi Emre Yetkin ile Ayvalık'ta butik otel işine giriyor. Çift, 2 yıl önce satın aldıkları eski Rum evini 5-6 odalı butik otele dönüştürüyor.
Nurhayat Thermal Resort & Spa: 132 odalı tesis Dedeman Güre adıyla 2024 yılının Ekim ayında kapılarını açması bekleniyor.
TAYA Gayrimenkul Yatırım İşletmeleri Anonim Şirketi: Yeni geliştirilen Hilton İstanbul Havalimanı ile yapılan bir yönetim anlaşmasının ardından 2025 yazında açılması planlanıyor. Hilton'un havalimanı otel portföyünü güçlendirecek olan bu otel, dünyanın en yoğun 10 havalimanından biri olan iGA İstanbul Havalimanı'ndaki markanın ilk oteli olacak.
Koçak Gold Kuyumculuk Dış Ticaret: Les Temps İstanbul Karaköy, Curio Collection by Hilton'un, popüler bir turistik cazibe merkezi ve mimari bir vurgu olan güzel Kamondo merdivenlerinin karşısındaki tarihi bir binada 2025'in başlarında açılması bekleniyor.
CCN Holding: Hilton'la yapılan anlaşmaya göre, 240 odalı DoubleTree by Hilton Hotel and Suites İstanbul Altunizade'nin bu yıl hizmete girmesi bekleniyor.
Ritus Hotel İstanbul Sultanahmet: Tapestry Collection by Hilton, 2025 ilkbaharında açılacak bir otelle Türkiye'de ilk kez görücüye çıkacak. Ritus Hotel İstanbul Sultanahmet, Tapestry Collection by Hilton'un, 51 odası olacak.
Questa Hotel: Eskişehir'deki yatırımından sonra rotasını İstanbul, Kapadokya, Bodrum ve İzmir'e çevirdi.
Radisson Hotel İstanbul Arnavutköy: Dünyanın en büyük hava yolu seyahati merkezlerinden biri olan İstanbul Uluslararası Havalimanı'na arabayla 10 dakika uzaklıkta elverişli bir konuma sahip 143 odalı otel, 2025 yılında açılıyor.
Radisson Blu Residences, İstanbul Kartal: 2024'ün 4. çeyreğinden itibaren misafirlerini ağırlamayı planlayan otelin 204 odası, iki ofis kulesi bloğu olacak.
Radisson Hotel İstanbul Merter: İstanbul'un tekstil merkezi Merter'de 2024 yılının 3. çeyreğinde açılması planlanıyor. Hem iş merkezlerine hem de şehrin önemli fuar alanlarına yakınlığıyla dikkat çeken otelin. 267 geniş odası olacak.
Erollar Taşocağı İnşaat ve Turizm: Manavgat'ın Çenger Mahallesi'nde 210 oda ve 428 yatak kapasiteli olarak tasarlanan, 720 milyon liraya mal olacak Çenger Beach Resort'ün iki yıl içinde tamamlanması planlanıyor.
Reisler Turizm Otelcilik: Şirketin ikinci yatırımı olan Ramada Otel Kadıköy, Eğitim Mahallesi'nde 1.433 metrekare arsa üzerine inşa edilecek ve toplam inşaat alanı 8 bin 168 metrekare olacak.
Tersane İstanbul'a dört otel: Burada biri Rixos olmak üzere toplam 1100 odalı dört otel yapılıyor. Otellerden birini uluslararası zincir olarak 21 ülkede 34 lüks tesisiyle hizmet veren Rosewood işletecek.
Hebil Bodrum Ortaklığı: Bodrum'da yatak kapasitesi 240 olan otelin, 28 apart ünite ve 57 suit ünite olmak üzere toplam 85 oda kapasitesi olacak.
Bvlgari Hotels Bodrum: Dünyanın önde gelen kentlerinde dokuz tesisle hizmet veren Bvlgari Hotels & Resorts, 2026'da açacağı Miami Beach, Maldivler ve Bodrum ile tesis sayısını 12'ye çıkaracak.
Duja Grup: Bodrum Otel İşletmeleri bünyesinde dört tesisle hizmet veren Duja Grubun 5'inci oteli İzmir'de kapılarını misafirlerine açacak.
Edesay Gayrimenkul İnşaat: Şirket yönetimi 465 milyon liraya mal olan İstanbul Şişli'de 240 odalı üç yıldızlı olarak tasarlanan bir oteli hizmete hazırlıyor.
OTELİ KARLI HALE GETİRMENİN PÜF NOKTALARI
1-Dinamik Fiyatlandırma yapın: Oda fiyatlarını talebe, mevsimselliğe ve rakip fiyatlandırmasına göre ayarlayın. Fiyatlandırma stratejilerini optimize etmek için gelir yönetimi yazılımı kullanın.
2-Gelir akışlarını çeşitlendirin: Etkinliklere ev sahipliği yapmayı, toplantı alanları sunmayı veya özel deneyimler için yerel işletmelerle ortaklık kurmayı düşünün.
3-İşgücü maliyetlerini iyileştirin: Personel programlarını yoğun zamanlarla uyumlu hale getirin ve mümkün olan yerlerde görevleri otomatikleştirin (örn. çevrimiçi giriş/çıkış).
4-Enerji verimliliğini önemseyin: Hizmet maliyetlerini azaltmak için enerji tasarruflu cihazlara, aydınlatmaya ve HVAC sistemlerine yatırım yapın.
5-Envanter yönetimi yapın: Tam zamanında envanter yönetimini kullanarak yiyecek ve içecek operasyonlarındaki israfı azaltın.
6-Kişiselleştirilmiş hizmet sunun: Deneyimleri uyarlamak için konuk verilerini kullanın (örneğin, tercih edilen oda ayarları, kişiselleştirilmiş karşılama mesajları).
7-Sadakat programları uygulayın: Tekrar gelmeyi teşvik etmek için sadakat programları uygulayın veya geliştirin.
8-Dijital pazarlamaya yatırım yapın: Hedefli çevrimiçi reklamcılığa, sosyal medya kampanyalarına ve arama motoru optimizasyonuna (SEO) yatırım yapın.
9- Sürekli eğitim yapın: Personelin yüksek kalitede hizmet sunmasını sağlamak için düzenli eğitimlere yatırım yapın. Personeli motive etmek için performansa dayalı teşvikler uygulayın.
10-Veri analitiği kullanın: Trendleri takip etmek, performansı izlemek ve bilinçli kararlar almak için veri analitiğini kullanın.
Ömer İSVAN / Servotel Yönetici Ortağı
"Aynı bölgede yeni bir otel sahibiyle anlaşma yapılabilir"
Bir otel mal sahibiyle markanın sözleşmesi bitmiş ve herhangi ihtilaf yok ise, münhasırlık maddesi sözleşme süresini aşmıyorsa -ki çok nadir bir durum- aynı bölgede yeni bir otel sahibiylesözleşme yapmasında engel yok. Muhtemelen hukuken özel bir durum da yoktur. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bazı konular var. Markanın korunması için yeni otelin lokasyon, fiziki kalitesi, verebileceği müşteri tecrübesi, oturtabileceği fiyat düzeyleri sözleşmesi biten otelinkilerden daha düşük olmamalı bu konuda farklı algılanma şansı olmamasına dikkat edilmeli.
İşletmeci işlettiği oteli karlı hale getirmek için iki ana kulvarda çok değişik faaliyetler yapmalı. Bunlar saymakla bitmez. Ancak bu kulvarları otel dışı; satış, pazarlama, iletişim, medya, sosyal medya yönetimi, CRM, dağıtım, kanal yönetimi ve otel içi; hizmet ve alt ürün tasarımı, personel bulunup eğitilmesi, finansal ve stratejik planlama, bütçe yönetimi, gelir maliyet ile ve kontrat kontrolü şeklinde özetleyebiliriz.
Orhan GENCELİ / GNC Hospitality Consulting Yönetim Kurulu Başkanı
"Marka sigorta poliçesidir"
Otelcilikte bir markaya neden ihtiyaç duyulur? Normal dönemlerde marka genellikle bir sigorta poliçesidir. Günümüzde bağımsız oteller oldukça iyi performans gösterebiliyor. Ancak tanınmış bir markaya sahip olmanın maliyeti oldukça yüksek. Kendi markanız olabilmesi için öncelikle marka standartlarınız, bunun içinde operasyon manueller, teknik standartlar lokal ve global standartlarınız olması gerekir. Güçlü markaların güçlü bir rezervasyon sistemi, yüksek bir doğrudan rezervasyon yüzdesi ve başarılı, küresel bir sadakat (Loyalty) programı vardır.
Daha iyi markalar, ücret ve akıllı konumlandırma stratejilerini vurgulayan bir gelir yönetimi programı, otel işletim sistemi ve franchise'a fayda sağlayan tercih edilen bir çevrimiçi seyahat acentesi (OTA) anlaşması sunuyor. Bir markayı Standartları belirler. Franchise size hazır standartlar, milyonlarca üyesi olan güçlü sadakat programları, pazarlama, hazır eğitim ve geliştirme programları, güçlü marka pazarlamasına, avantajlı satın almalar gibi birçok avantaj sağlar. Doğru konumlandırılmış bir franchise markası tüm maliyetleri marka avantajı ile satış ortalamalarınızı yükselteceğinden, minimize edecektir.
"Piyasadaki markalardan bazıları 'lider' diğerleri ise 'fair share-adil paylaşım' markaları"
Piyasada sayısız marka var. Bunların bazıları 'lider' diğerleri ise 'fair share-adil paylaşım' markalardır. Önde gelen markalar, odaları doldurmak ve her mülkü pazarlamak için mülk düzeyindeki yöneticilerle birlikte çalışan, potansiyel müşterileri yöneten dünya çapında satış departmanlarına sahiptir. Şehirlerde açtıkları ana markalar yeterince yer alan bazı markalar, şimdi farklı segmente de hizmet etmek için alt markalar oluşturdu.
Milenyum ve Y kuşağı müşterilerinin değişen tüketim ve konaklama alışkanlıklarına, hizmet verebilmek daha soft ve dinamik markalar geliştirdiler. Son on yılda Marriott's Autograph, Tribute and Edition, Hilton's Curio, Canopy and Tapestry, Moxy, aloft by Marriott gibi soft markalar doğdu."
Tayfun DÖŞKAYA TD Hospitality Consulting Direktörü
"Sadakat programının üye sayısı önem taşıyor"
Sözleşmesi biten marka/markalı operatörün performans değerlendirmesi yapılarak, otelin ihtiyacı olan ürün ve hizmetler yeniden belirlenebilir. Bunun için öncelikle potansiyel marka/markalı operatörlerin tespitinin yapılması gerekiyor. Marka seçiminde, markanın uluslararası bilinirliği, marka opsiyonları, otel sayısı, kaç ülke olduğu ve sadakat programı üye sayısı büyük önem taşıyor. Otel grubundan seçilen markası veya aynı segmente yer alan başka bir markasının otelin bulunduğu konuma, şehire göre değişmekle birlikte ortalama 5 km mesafede olması yönünde bir alan kısıtlaması talep edilmesinde yarar var. Ticari şartların geçiş dönemi için uygun şartlarda oluşturulmasına özen gösterilmeli. Yeni marka tasarım standartlarına göre otelin teknik fizibilite raporu ve yenileme bütçesi hazırlanmalıdır. Sözleşme risk değerlendirme raporu hazırlanmalıdır.
Otel grubu ile yapılacak sözleşmede marka/markalı operatör performans değerlendirme maddesi konması gerekiyor. Otelin fiziki durumu, konumu ve pazar talepleri marka/markalı operatör seçiminde belirleyici oluyor. Marka Lisans (franchise) modelinde yönetim şirketiyle çalışılmasını, Markalı Operatör (management) modelinde ise varlık yönetimi desteği alınmasını özellikle tavsiye ediyoruz. Her iki otel yönetim modelinde profesyonel destek alınması, otel sahibi adına net rekabet avantajı ve yatırımının değerini maksimize etme imkânı sağlar. Marka seçimi, iş modeli belirlenmesi ve en uygun şartlarda sözleşme imzalanması için otel sahibinin ihtiyacı olan hizmeti alabileceği konusunda uzman bir danışmanlık firmasından teknik destek alınmasını tavsiye ediyoruz.
